内容来自宁波楼市，作者：苏打。
一年过半，要为上半年的宁波楼市，选出一个关键词的话，当属「调控」。
集中供地、4.16最严新*、热点学区房指导价、房贷利率上调、拆迁户购房补丁……调控手段遍及方方面面，共同为市场退烧添砖加瓦。
我们不妨用数字，来还原宁波最真实的楼市现状。
01新房降温，分化加剧
新房市场的供应，成交备案时间与预售证的申领时间总是存在明显的滞后。
就上半年整体而言，宁波全市新房领证套，而同时间段的备案数据为套，市场呈现供小于求，也意味着市场需求量依旧旺盛。
但这并不代表普天同庆，值得注意的是，市场的两级分化越加明显。
截至6月30日，全市新房存量为套，其中，市六区存量为套，较之1月1日，降幅约10%。比如说，江北区库存去化比例最高，而鄞州区的去化周期则相对最短。
同时，在4月的调控新*过后，市六区的备案数就有明显回落。数量至年6月，市六区备案套，对比年6月的套，降幅达到约25%。
而与之对比的，是自年后至今，周边县市的备案数正逐月上升。显然，许多购房者正将目光投向周边县市。
上半年，宁波市六区统计到的开盘约81次，其中日光盘25次，整体去化率约74%。相较往年，整体去化率似乎没有太大变化。
但主城区的高去化率主要集中在一些热门的项目是无疑的。日常也可以注意到，其他许多项目的筹货比，不足1:1的比比皆是。
近期，又有房企商票受监管等消息，加大难度的融资渠道，加上严格的限价，如何又快又好地收回现金流，成为了开发商们共同的难题。
而对于购房者来说，面对房票金贵、贷款难的现状，也注定了选房必须谨慎，自身条件一般，缺少优势的项目，最先可能被放弃。
02二手房成交量持续走低
调控新*（限购圈/核查范围扩大）+热点学区房指导价+房贷额度告急，三段式接连打击下，二手房或许称得上是上半年调控效果最显著的端口。
自3月后，二手房的成交数量呈明显递减。上半年共计成交约套，看似与去年同期的套差距不大。但要考虑到去年的疫情影响，所以上半年的实际情况可想而知。
多种因素的影响，导致市场观望情绪浓厚，二手成交量成交量持续走低。
虽则量跌，但二手房的挂牌价格，只是涨势放缓，倒还没有出现大跳水。
实际交易过程中，会有房东将价格少量回调的情况，但大多所谓的“跳楼价”还是噱头居多，买卖双方正处于博弈期。
当然，下半年影响二手成交的因素继续保持收紧，那么，二手房价高位回调似乎也在所难免。
03土拍火热，并向圈外延伸
今年起，宁波开始实施“集中供地”*策，因此上半年宁波的涉宅用地供应，除了3月前的成交地块，多数都集中在5月26、27日。
据统计，上半年，宁波全市共计成交涉宅土地86宗，其中市六区成交38宗，涉及金额约亿元。而这38宗地块中，就有有25宗拍至封顶价，竞配的人才/租赁面积高达15.9万方，数据相当惊人。
另一方面，市六区宅地供应受限和地价升高，开发商的火力明显向外围转移。
余姚、慈溪半年间，均创造了超过亿的土拍成交总价，慈溪的封顶率更是高达90%，余姚封顶率也达到67%，与主城区相比也不遑多让。
具体到开发商，上半年宁波土拍的最大赢家非绿城莫属。囊括8宗地块，一马当先，而荣安以收获6宗地块位居第二。
按照年年度土地供应计划，还有约万方涉宅地块后续要出让，而接下来即将到来的第二次集中供地，或许就是下半年楼市走向的关键。
各位小伙伴，你对宁波下半年的楼市怎么看？