老母亲的母亲节，就这样以劳动节的方式展开了。
某单身后浪小仙女前段时间刚刚在我的建议下买了一套小户型，看了一段时间的她在意向房源纷纷卖出后实在是等不及了出手了。我嘱咐她，除了地段，在力所能及的范围内，一是尽量买面积更大的、二是选择带有相对好学位的。她接受一，却认为二不在她现阶段考虑范围内。如果买房是门课程，学区房一定是最严峻的课题。绝大部分女性，都会走向老母亲这条路，而绝大部分老母亲这辈子最大最沉重的焦虑，一定出现在买学位房时。一旦进入选择学区房的周期内，意味着老母亲开始在焦虑的边缘疯狂折磨自己，而你正式迎来了你家碎钞机给你人生带来的第一道坎。老母亲多有钱，只有带看房的中介最清楚。积分、*策、成绩、老师、房价、老破小......每天都有聊不完的关键词和解不开的困惑。一个焦虑还未退散，另一个焦虑涌上心头......一周前，同辈老母亲紧急向我连发三问：听说学区房凉凉啦，北京都变天了，深圳会不会受影响啊？我刚买的那套房的会不会跌价啊？我小孩到时候还能不能上学啊？啧啧，品品这发问节奏，让人不知如何作答。但是，这样的问题每天都很多啊！所以，就有了今天母亲节的特别策划！我特别邀请了投资前辈芳姐和律师博恩，在母亲节的这一天聊聊楼市与购房选择。帮助各位老母亲“同行”，及正奔赴在这条不归路上的小仙女们，升级打怪。来来来！老母亲们看过来关于深圳学区房的问题问题1：深圳近期有一些片区涨很猛，未来几年还会延续这种热度吗？*芳：目前，看不到学区房彻底熄火的可能。但是，暴涨片区的学位房，很可能受到多片划区、摇号入学的风险。真正更容易被学位带动的，还是名校的新分校的校区。深圳学龄儿童每年都在激增，而学位供应数量远远跟不上来。一直供需紧张。未来几年，学位房依然热。戎青青：价格取决于供需，学位房价的上涨速度取决于学位数量的供应速度，仅仅是通过大学区等*策只能短时间影响老母亲们的下手速度（实际上似乎也没有，哪怕在*策区的北京），但如果供需状况不解决，学位房价依旧是高温难降。问题2：深圳学区房的潜在风险有哪些？老破小还能不能买？*芳：学区房，目前是国家调控的热点。调控方向：1、多校划片，摇号入学，降低单个楼盘的学位概率，进而遏制房价。2、师资轮换，每个学校只任教3年，不让单个学校优质师资过度集中。所以，学位房还是有风险。尤其对北京这种地方来说，调整*策的风险最大。但是，如前题所述，深圳比较特殊，学位房还是可以买。老破小，如果是多层，还有棚改的可能，可以买。戎青青：补充芳姐的回答，不愿意住的老破小，还是别买了。今年家长们心里最大的痛就是对实际居住地的突击检查，分分钟让你想哭。另外，去年罗湖也有学校对小户型发出绝杀令，虽然迫于压力最终取消，但依旧存在风险。带旧改性质的老破小，除非是投资客，刚需也尽量别买了，买得起等不起。郑博恩：学区房最大的风险就是购置的房产学位已被占用。根据*策的改变，原本“中小学学位互不占用”的情况变为“互相占用”，这意味着一个学位在锁定期间只能一户使用。二手房买卖过程中存在着一手房东已占用学位导致二手房东无法使用学位的风险。因此若购买二手学区房，务必查清楚该学位是否已被占用及该房产名下是否有租赁备案登记。若是作为投资，则可能由于学区*策变更、产业变动等导致房价下跌，具有一定风险。问题3：最近，网上在讨论学区房快要凉了，包括叶檀等经济大V也都在发声，你看深圳学区房会不会跟着凉？*芳：深圳学位房不会很快凉下去。目前，哪怕多校划片，园岭板块、百花板块、香蜜湖板块，整体学位都还可以的。特别是香蜜湖，哪怕加上景田、安托山、梅林“随机抽签”，学位都还可以。何况不可能跨北环抽签的，家长不可能跨过快速路去送孩子读书。香蜜湖更可能是跟景田、安托山联合划片。学校至少都2.5梯队起步。百花联合笔架山划片，整个福田南划片，莲花山-彩田划片，学位都依然比较好。翠竹若联合划片就更疯狂了。翠竹小学都不赖，中学都还可以。很多小学学区，最遗憾是没有深中学位。如果能联合划片，有机会抽深中，家长还不乐疯了？何况片区最糟糕的文锦中学也被翠园中学冠名了，以后如果文锦能补充好生源，文锦学位房不是增强了么？问题4：市面上听说一些能上学的小产权或村委房，家长可以能买吗？有没有法律风险？*芳：目前，读书是认这种产权的，反而比公寓更被接受为入学申请依据。虽然小产权法律上有问题，但小产权、村委房都被教育局定义为“居住用途”，就能按居住地申请学位。而公寓被定义为“短期商务居住”，有的区不能作为“居住用途”证明，所以就不能申请学位。要买这种非传统住宅产权的房子，最主要得评估产权合法性的风险，合法交易过户的风险。郑博恩：如果是为了学位的话建议不要买入。小产权房或村委房属于不确定产权，因此不能作为学位房。买小产权需要注意几点：1、该房产有可能违规占用土地，一旦纳入在*府拆迁规划，则面临被强制拆除的风险；2、诸多小产权因未有合理的报建手续，可能存在安全隐患；3、小产权房由于情况不同，可能买卖合同不受法律保护，遭遇一房多卖、房屋拆迁、财产分割等情况时可能遭遇维权困难的风险。来来来！女性投资了解一下关于投资房产的问题问题1：年最值得期待的网红盘到底有哪些？为什么值得买？*芳：海岸城！华润城！这是目前最炙手可热的新盘，没有人不想买。这两天，深外的沙井分校已确定给海岸城了。房凭学贵，沙井会出现7字头的楼盘了。这是个划时代的信号。华润城，有人估计12万的新房价，比二手房便宜6万。而地段的资源依然很好，还有上升的可能。全国有钱人都在盯着它。戎青青：继续补充福田两个新盘：深业中城与新润园海德园，都是妥妥的名校学位房，同样被有钱人盯得死死的。其中海德园还有89㎡的户型，大概是片区内上车门槛最低的了。问题2：在深圳，哪个片区最适合投资？*芳：哪个片区都有适合投资的楼盘。目前，各区价格落差分化巨大。基本上，看资金的能力，去选择可买的地方。如果资金足够，一路向西不会错。如果资金弱，东部也有新城的优势，后市可期。戎青青：同意芳姐，西部的产业与人群支撑优于东部。但不管东西，投资尽量选择城市副中心、区域中心区。所以你会看到除了西湖的沙井，中部的光明，大运中心现在也很贵，坪山中心走量也挺快。来来来！还没结婚的看这里关于单身女性买房的问题问题1：第一套房买什么类型的房子，买哪里（东莞惠州到底能不能考虑）？是不是必须一路向西？*芳：我建议购买市区带学位的小户型。第一，小户型，软装弄好点，就是很精致的自在空间。第二，在市区，交通方便，去哪儿都近，留多一点时间培养兴趣爱好，呵护好皮肤。第三，生活方便，时尚的商家多，让生活丰富多彩；公园也多，健身房也多，好锻炼。第四，小户型租金高。将来要结婚，还可以出租，补贴家用。第五，学位小户型，增值保值表现更好，是女生的理想的“压箱底嫁妆”。也未未来孩子读书，留多一个选择。如果要卖，也容易卖出去。第六，女生很多喜欢小孩子。生活在学童多的社区，每天看到可爱的少年儿童，心情容易好。能不能买东莞惠州？现在临深一体化，东莞的住宅升值已经很明显了。所以，可以买。但是，建议从“孝敬父母的第一居所”、“度假小住的第二居所”来考虑。不需要买特别大，建议2房合适点。因为未来还是需要在深圳置业的。从投资角度，当然一路向西比较好。但是，向西已经很贵了。西边的3房总价已经快赶上坂田的房价了。资金充沛，自然向西；但是，更建议优选市区或宝中的小户型。如果有父母的舒适居住要求，资金压力大，就考虑东莞惠州的大盘2居室。戎青青：地铁一，配套二，有学校最佳；小户型也不要太小，最好尽量买一房一厅。首套房一定是最终会换的，多替你的接盘侠想想，未来就能买个好价钱。东莞惠州还是慎选，刚需自住通勤时间伤不起，浪费首套名额最后可能还换不回来深圳。投资的话先看看二手房流通率及价格，你可能会怀疑人生。问题2：新周刊出了一篇爆款文章，写年轻人买LOFT公寓入了坑，你怎么看？*芳：公寓，确实没住宅涨得多。而且，各城市对公寓的*策不完全相同。大湾区的公寓，做得合理一些，交易*策也合理一些。部分公寓的品质还是不错的。虽然多数公寓涨不过住宅，但是有少数涨得还可以。在大湾区买公寓，如果认准了好的开发商和产品，在大湾区买公寓也不算入坑太深。但是，在有房票的情况下，还是买住宅优先！郑博恩：置办前需要考虑到一些法律风险：1、可能因城乡规划导致不再具备LOFT功能，导致合同解除并追究违约责任；2、可能因实际房屋结构与宣传不符，购房者认为合同目的无法实现，进而追究开发商违约责任；3、因为大部分的LOFT公寓属于非住宅类性质，因此在购置后再想购置住宅类房产，对贷款申请的要求会比较高。问题3：首套房要不要加杠杆？信用贷、消费贷、经营贷是否适合刚需？*芳：杠杆有利于首套房的面积买到位。不用杠杆，可选的面积小，容易被约束。信用贷、消费贷、经营贷，适合少量的弥补首付、装修费用。或者在家庭增加成员，临时开支大增，过渡救急。戎青青：评估好自己的资金情况，便宜的钱可以用，贵的钱少用，在目前的经济环境下，尽量给自己留出一年的月供及相对稳定的现金流。郑博恩：增加杠杆就难免会出现阴阳合同，房产顺利过户的情况下是没有问题的，一旦出现相关贷款被查实流入房地产，银行提前收回贷款资金，则有可能会造成违约，需承担违约责任。问题4：房票能不能借给别人？和别人一起买房有没有风险？戎青青：借房票有两种形式，一种是一次性收取费用卖出首套房票名额；一种利用首套名额跟身边人一起投资买房。第一种毋庸置疑完全不建议，第二种其实依旧不建议，在资金条件相差过于悬殊情况下，可能吃亏的永远都是你，不要轻易考验人性。*芳：不建议单身女青年借房票给别人。三成首付是人生的大福利，要用在自己身上。深圳还是有万以下的房子的，一个人供一套楼，并不是做不到的。借给别人，但是负债体现在自己身上，又影响未来买房的首付，并不合适。郑博恩：作为名义购房人：1、因为以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录，会影响自己未来购房贷款额度及*策适用。2、同时可能因出资人不及时还贷，影响个人征信，陷入还款的资金负担。3、若是共同买房，最好请专业律师草拟相关协议，约定详细条款约定出资及份额，规避未来产权分割、卖房收益分割风险。问题5：如果夫妻俩一起买房，有没有什么保护女性利益的小技巧？*芳：房产登记在女方名下；或者写婚前、婚姻财产协议。离婚的话，要约定好财产、子女抚养、债务的归属。郑博恩：夫妻如果一起买房，情况很繁杂，可能有婚前共同买房，分全款和婚前首付婚后贷款，其中又有资金是从长辈手中来的情况，不同情况可能最后带来不同后果，千万不要因为觉得伤感情而不重视，此时女方有几点可以注意一下：1、婚前支付首付款若女方有出资务必保留相关证据，比如自己的转账记录备注购房款、父母或其他人的转账记录、或者去做个公证；2、在房产证上写上女方的名字或直接约定好份额；3、如果婚后由男方父母出钱供房的，女方无论出资多少都尽可能参与供房，以此可以作为证据。假离婚买房的案例很多，其中也有一定风险：1、第一种是办了假的离婚材料用以按揭贷款，该行为是违反法律的欺诈行为，若被查出不受法律保护；2、第二种是为了买房去真离婚，打算买房后复婚的情况：①“假离婚”变真离婚，又没有对财产作出约定，可能会面临竹篮打水一场空的境遇；②真实复婚后又遭遇离婚分割财产问题，之前离婚分割的财产变成了一方的婚前财产，且离婚期间支付的首付及部分贷款均不视作夫妻共同财产，以各自出资比例计算。聊聊深圳女人的DREAMHOUSE*芳：我会选择香蜜湖、深圳湾、前海湾的豪宅。面积平以上，有大阳台。最好是顶楼带花园复式或别墅或1楼大复式。年纪大了，更喜欢市区。各种方便。资源各种优质、各种集中。长期价值非常有保障。年轻人，建议可以适当选择新城。陪伴一个地区成长，能收获巨大的增长红利。而且，资金有限的情况下，更容易买到面积更大、学位也好的房子。生活的质量会高一些。记住，务必是地铁上盖物业，保住通勤时间。我不大喜欢二手房的装修，老派的风格，审美不适合、布置不适合。如果是风变冰的，质量就存在瑕疵，也不合适。如果是新房，开发商精装的豪宅，那是可以的。戎青青：既然是dreamhouse，还是膨胀一点好。还是喜欢海景豪宅哇，而且各类生活配套一定要有，但是不能太喧闹。后海和蛇口就都非常好，半岛城邦90多㎡的一房一厅一定非常爽，瑞府万的那套房也是非常正的。郑博恩：我一直在福田中心区长大，对这里已经有浓厚的感情，因此我的理想家还是想落在福田。作为传统的潮汕人，最好还是能跟父母一起生活，因此理想的户型应当是方方正正的，而且最好有5个房间，才可以兼顾好父母和孩子。以上，是母亲节的特别策划，后台回复进群，添加小仙女助手拉你进群。再次祝所有老母亲节日快乐~在这个母亲节，我们也不想要什么礼物，只想要老公孩子公婆爷奶都出门好让我一个人在家睡一整天得到真正的保护和关爱，做回一天小仙女。-近期文章-
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出品
戎青青工作室/*芳/郑博恩
排版
雪碧助理
vivi
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